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Le divorce est une étape douloureuses de la vie. Les divergences sont fréquentes, particulièrement lorsque des biens immobiliers acquis dans le cadre de la « communauté de biens » sont en jeu. Les époux doivent, en effet, effectuer le partage des biens immobiliers achetés pendant le mariage. La liquidation de ce patrimoine devient souvent conflictuelle, surtout dans le cas où l’une des deux parties souhaite garder une part du patrimoine.
La solution : faire estimer la valeur de la maison ou de l’appartement, par un expert agréé. Mais cela n’est pas une chose aisée, car de nombreux paramètres, relatifs au bien et son environnement, sont à prendre en compte. Faire appel à un expert immobilier – compétent mais aussi neutre et indépendant – est alors souvent l’unique recours pour apaiser les tensions, et sortir une valorisation satisfaisante pour toutes les parties.
Un expert pour estimer la valeur des biens immobiliers
La liquidation du régime matrimoniale, dans l’hypothèse où les époux ont des biens immobiliers en commun, peut être facilitée par l’intervention impartiale d’un expert immobilier. Ce spécialiste effectuera une expertise de la valeur vénale du patrimoine. Cela consiste à évaluer le juste prix d’un bien, auquel il pourrait être vendu ou acheté, à un instant précis, dans des conditions normales de libre marché. Ce spécialiste tient compte de plusieurs autres paramètres, concernant :
-Le bien : son état technique, sa surface, son emplacement, le nombre de pièce par exemple
-L’environnement du bien : proximité des commerces, des transports, des écoles, l’ensoleillement, etc.
Son travail est complémentaire à celui de notaire. Le notaire a pour rôle d’informer les époux sur les conséquences patrimoniales de leur séparation. Il peut également être amené à proposer un projet de liquidation du régime matrimonial et de partage des biens.
Divorce : éviter les mauvaises surprises
Demander une expertise de la valeur vénale peut éviter de bien mauvaises surprises et, surtout, de faire un partage inéquitable entre les époux. Prenons l’exemple d’un cas typique : Suite au divorce, l’épouse décide, d’un commun accord avec son ex-mari, de garder l’appartement et lui verse ainsi la moitié de sa valeur (ou, plus précisément, verse à la communauté la prix convenu dont la moitié lui reviendra, dans le cadre de la liquidation). Cette valeur a été déterminée précipitamment et de manière subjective. Quelques années après la séparation, l’ex-mari découvre que la valeur dudit appartement a été sous-évaluée, et qu’il a ainsi été lésé. L’expertise de la valeur vénale permet d’éviter ce type de déconvenue, car la valeur du bien est définie par un professionnel indépendant et neutre, dès le départ.
Attention à l’estimation de la valeur vénale par un agent immobilier
Les agents immobiliers, contrairement à une idée reçue, ne sont pas qualifiés pour effectuer une expertise de la valeur vénale. Ils proposent cette prestation dans le seul but de connaître les futurs biens sur le marché et ainsi avoir la possibilité d’avoir un nouveau projet de vente. Ils ne sont ainsi ni neutres, ni indépendants. De plus, selon leur intérêt, ils peuvent sous-évaluer ou surévaluer le bien. Ils augmenteront la valeur pour convaincre les propriétaires de leur confier un mandat de vente du bien face aux agences concurrentes, ou alors ils la diminueront, pour faciliter la vente. Il est important d’avoir conscience des conflits d’intérêt auxquels peut être exposé une agence.
Sa prétendue expertise de l’agent immobilier, contrairement à celle de l’expert immobilier, n’a aucune ainsi aucune véritable, puisqu’un expert véritable, ne peut pas, par définition, être juge et partie, à la fois.